Abogado para reclamar los gastos de hipoteca en Toledo

Si firmaste una hipoteca como consumidor y pagaste la notaría, el registro, la gestoría o la tasación porque así lo imponía la escritura, es posible que el banco tenga que devolverte parte de esos pagos. La cantidad depende de la fecha del préstamo y de cada factura. Desde Toledo revisamos tu escritura y tus facturas, te decimos qué se puede pedir y preparamos la reclamación al banco.

Calculadora sobre un informe para reclamar los gastos de la hipoteca en Toledo

Qué son los gastos de hipoteca que se reclaman en Toledo

Son los pagos que hiciste para constituir el préstamo hipotecario: la escritura ante notario, la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, la gestoría que tramitó la escritura y la tasación de la vivienda. Muchas escrituras cargaban todos esos gastos al cliente mediante una cláusula redactada por el banco.

Qué dijo la sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo

La STS 705/2015, de 23 de diciembre, declaró abusiva la cláusula que atribuía al consumidor, sin distinción, todos los gastos de la hipoteca. No dijo que el banco tuviera que pagar todos los gastos: cómo se reparte cada factura lo concretaron sentencias posteriores del Supremo, que explicamos más abajo.

Quién puede reclamar

La reclamación se basa en la protección de los consumidores. Puede reclamar quien firmó la hipoteca para su vivienda u otro fin ajeno a su empresa o profesión, aunque la casa esté vendida o el préstamo ya esté pagado. Si la hipoteca financiaba un negocio, hay que estudiar el caso aparte.

Cómo identificar la cláusula de gastos en tu hipoteca de Toledo

Busca en la escritura del préstamo el apartado titulado «Gastos» o «Gastos a cargo de la parte prestataria». En muchas hipotecas es la cláusula quinta, pero la numeración cambia de un banco a otro. Suele decir que serán de cuenta del prestatario todos los gastos de preparación, formalización, inscripción y, a veces, cancelación.

Lo que conviene comprobar en la escritura

Mira la fecha de firma, el banco que te prestó el dinero (aunque después haya cambiado de nombre o lo haya absorbido otro) y si después firmaste novaciones o subrogaciones. La compraventa de la vivienda es otra escritura: sus gastos no se reclaman al banco. Si no lo tienes claro, envíanos la escritura y la revisamos contigo.

Reparto actual de los gastos hipotecarios en Toledo

Lo que se puede pedir depende de la fecha del préstamo y de cada concepto. Para hipotecas de consumidores anteriores al 16 de junio de 2019, con la cláusula de gastos anulada, el criterio del Tribunal Supremo es este:

Notaría: la mitad de la escritura matriz del préstamo. Las copias, según quién las pidió.
Registro de la Propiedad: la inscripción de la hipoteca, completa.
Gestoría: completa, desde la STS 555/2020, de 26 de octubre.
Tasación: completa, según la STS de Pleno 35/2021, de 27 de enero, recogida en el documento oficial de esa sentencia.
Impuesto de actos jurídicos documentados: en general no, si la escritura es anterior al 10 de noviembre de 2018.

Qué facturas de tu hipoteca en Toledo debes distinguir

Durante años se decía que se recuperaban la notaría, el registro, el impuesto y la gestoría completos. Las sentencias del Supremo de enero de 2019 fijaron el reparto por conceptos, y después se corrigieron la gestoría y la tasación a favor del consumidor. Separamos las facturas del préstamo de las de compraventa y descontamos las cantidades que el banco ya haya devuelto.

El impuesto de la hipoteca y la fecha de 10 de noviembre de 2018

El Real Decreto-ley 17/2018 hizo al prestamista sujeto pasivo del impuesto en las escrituras de préstamo hipotecario desde el 10 de noviembre de 2018. Para las anteriores, el impuesto correspondía al prestatario y la nulidad de la cláusula no obliga por sí sola al banco a devolverlo. Si en una operación posterior te lo repercutieron, hay que estudiar ese cargo.

Hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019

En los préstamos sujetos al artículo 14.1.e de la Ley 5/2019, el banco paga la notaría de la escritura, la inscripción en el registro y la gestoría; el cliente paga la tasación y cada parte las copias que pida. Si en una hipoteca de esta etapa te cobraron alguno de los gastos del banco, también se puede reclamar.

Plazo para reclamar los gastos de hipoteca en Toledo

La nulidad no caduca; la devolución sí tiene plazo

Pedir que se declare nula la cláusula no está sujeto a plazo. La devolución del dinero sí lo está: con carácter general, cinco años, según el artículo 1964.2 del Código Civil. La clave es desde cuándo se cuentan, y no es la fecha de la firma ni la del pago de las facturas.

Qué estableció la STS de Pleno 857/2024, de 14 de junio

El Supremo sitúa el inicio del plazo en la firmeza de la sentencia que anula la cláusula de gastos de ese consumidor. La excepción: que el banco pruebe que esa persona concreta pudo conocer antes que la cláusula era abusiva. Una respuesta genérica del banco del tipo «han pasado cinco años desde la firma» no basta. Puedes consultar la doctrina en el resumen oficial de la STS 857/2024.

La sentencia del TJUE C-561/21, de 25 de abril de 2024

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea admitió ese inicio ligado a la firmeza, con la posibilidad de que el banco pruebe un conocimiento anterior. Que se publicaran sentencias sobre otros clientes no demuestra que tú conocieras la abusividad. Por eso, antes de decirte si estás en plazo, revisamos tus cartas al banco, sus respuestas, los acuerdos y cualquier procedimiento anterior. No hay una fecha de vencimiento común para todas las hipotecas.

Cómo influye una reclamación anterior de gastos de hipoteca en Toledo

El artículo 1973 del Código Civil contempla la reclamación extrajudicial como causa de interrupción de la prescripción. Si ya escribiste al banco, necesitamos el contenido y la prueba de recepción para valorar sus efectos sobre el plazo. Una reclamación sobre otra cláusula no debe darse por válida para los gastos.

Reclamación previa de gastos hipotecarios al banco en Toledo

Es obligatoria antes de demandar

El artículo 439.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no admite la demanda de devolución por cláusulas abusivas de un préstamo hipotecario si no se acompaña la reclamación previa al banco. La Ley Orgánica 1/2025 regula este trámite en el artículo 439 bis, en vigor desde el 3 de abril de 2025, y su disposición adicional séptima permite que, en estos litigios de consumo, esta reclamación cumpla el requisito de negociación previa.

Qué tiene que responder el banco y en qué plazo

El banco debe admitir o rechazar la reclamación, calcular de forma desglosada lo que devolvería con sus intereses y, si la rechaza, explicar los motivos; en el juicio no podrá alegar otros distintos. El plazo para llegar a un acuerdo es de un mes desde la presentación. El trámite termina sin acuerdo si el banco lo rechaza, si pasa un mes desde la recepción sin respuesta o si no aceptas su cálculo.

Si el banco ofrece una cantidad

Contrasta la oferta con cada factura y no firmes una renuncia general sin entenderla. Si la aceptas y el banco no paga en un mes, la cantidad ofrecida devenga el interés legal incrementado en ocho puntos desde que conste fehacientemente tu aceptación, y queda abierta la vía judicial. La postura de cada parte en esta negociación puede tenerse en cuenta después para las costas.

Tribunales para reclamar gastos de hipoteca en Toledo

Sección Civil del Tribunal de Instancia de Toledo

Para pedir la nulidad de una condición general, el artículo 52.1.14.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil atribuye la competencia al tribunal del domicilio del demandante, no al de la sucursal ni al de la vivienda. Toledo es cabecera de partido judicial; el directorio del Ministerio de Justicia recoge su Sección Civil del Tribunal de Instancia, con cinco plazas, y la Audiencia Provincial de Toledo, que conoce de las apelaciones civiles que procedan. No te asignamos de antemano una plaza concreta: depende del reparto y de la especialización vigentes al presentar la demanda.

Facturas del Registro de la Propiedad en Toledo

En la ciudad hay tres Registros de la Propiedad, Toledo n.º 1, n.º 2 y n.º 3, según el directorio del Colegio de Registradores. Si te falta la factura de la inscripción de la hipoteca, mira en la escritura qué registro la inscribió y pide allí el duplicado. Una nota simple no sustituye a la factura.

Cómo reclamamos los gastos de tu hipoteca en Toledo

Primero, el estudio de la escritura y las facturas

Revisamos la cláusula, la fecha, los pagos acreditados y los antecedentes. Te decimos qué conceptos se pueden pedir, qué cantidad aproximada y qué riesgos vemos, antes de que decidas.

Después, la reclamación al banco y, si no hay acuerdo, la demanda

Enviamos la reclamación previa por un medio que deje constancia del contenido y de la recepción. Si el banco no responde, la rechaza o la oferta no es suficiente, valoramos contigo la demanda, los honorarios y el riesgo de costas. La presentación es electrónica: no tienes que ir al juzgado para registrarla.

Documentos para reclamar los gastos de hipoteca en Toledo

Escritura del préstamo hipotecario y, si las hay, novaciones o subrogaciones.
Facturas de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación, y justificantes de pago o de la provisión de fondos.
Cartas enviadas al banco y sus respuestas.
Cualquier acuerdo, devolución parcial o sentencia anterior sobre la hipoteca.
Si ya la pagaste, la documentación de la cancelación.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de hipoteca en Toledo

¿Firmé mi hipoteca en Toledo hace muchos años: todavía puedo reclamar los gastos?

Puede que sí. La nulidad de la cláusula no prescribe y, según la STS 857/2024, el plazo para pedir la devolución empieza con la firmeza de la sentencia que la anula, salvo que el banco pruebe que conocías antes su carácter abusivo. Revisamos tus reclamaciones, acuerdos y procedimientos anteriores antes de darte una respuesta.

¿Puedo reclamar si ya terminé de pagar la hipoteca?

La cancelación del préstamo no impide por sí sola reclamar los gastos de constitución. Hay que revisar la cláusula, los pagos y si ya hubo devolución, acuerdo o sentencia. Los gastos de cancelar la hipoteca son otra cuestión.

¿Me devuelven el impuesto de actos jurídicos documentados?

No de forma automática. En hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018 el impuesto correspondía al prestatario y la nulidad de la cláusula no obliga por sí sola al banco a devolverlo. Desde esa fecha lo paga el prestamista.

¿Qué pasa si el banco no contesta a la reclamación previa?

Si pasa un mes desde que el banco la recibe sin respuesta, la ley entiende que el trámite ha terminado sin acuerdo y se puede presentar la demanda. Guarda el justificante de envío y de recepción.

¿Dónde se presenta la demanda si vivo en Toledo?

Para pedir la nulidad de una condición general, la ley atribuye la competencia al tribunal del domicilio del demandante. Si vives en Toledo, la demanda corresponde a la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Toledo, con las reglas de reparto que estén vigentes.

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